Incuriosito dalle polemiche e dalle diffide formulate contro l’amministrazione comunale per il rilascio di una classificazione alberghiera per lo stabile dell’ex colonia marina alle porte di Fertilia, e stimolato dalle diverse interrogazioni e richieste di convocazioni del Consiglio, ho voluto esaminare le carte per trarre dalle stesse un convincimento che, lontano dalle polemiche, potesse pormi in condizioni di interloquire sull’argomento.
Appare a questo punto necessario un minimo di storia.
Siamo nel 1999, data in cui si stipula un accordo di programma tra diversi soggetti pubblici per l’attuazione del Programma Integrato d’Area SS.04 chiamato “Algherese - Golfo dell’Asinara” per la realizzazione di significative opere pubbliche, e, con diversi soggetti privati, per la esecuzione di investimenti produttivi.
Uno degli investimenti produttivi proposti, riguarda proprio un progetto di riqualificazione e ristrutturazione di una struttura di un “Centro per le vacanze” sito in Alghero in località “Cuguttu” classificato dal PRG come zona S5 Balneare Urbana nella quale sono consentiti indici di edificabilità solamente per attrezzature balneari pubbliche con l’esclusione di ogni altra costruzione.

Atti presupposti per tale azione d’investimento produttivo sono:

La rinuncia dell’amministrazione provinciale di Sassari (incomprensibile per l’allora giunta di sinistra) alla concessione demaniale dello stabile di proprietà dello stato destinato a colonia marina per disabili, in favore della Coop.sociale “LA LUNA”;

La istanza della Coop. La Luna per la realizzazione di un’iniziativa per la riqualificazione e ristrutturazione del fabbricato in regione Cuguttu ricevuto in concessione, con progetto preliminare e studio di fattibilità riferito a un non ben qualificato centro per le vacanze

Occorre subito ricordare che nell’accordo di programma, per la realizzazione di tale intervento produttivo, non si parla mai di mutamento di destinazione urbanistica dello stabile o delle sue pertinenze
Una diversa indicazione di utilizzo parrebbe essere indicata nello studio di fattibilità e nel progetto preliminare che allegato al programma, per espressa disposizione, fa parte integrante e sostanziale dello stesso.
Di cambio di destinazione d’uso dello stabile, invece, seppure in maniera generica, si fa espresso riferimento nel verbale della conferenza di servizi convocata fra le parti in data 2.11.1999, nella quale si dichiara che per tale particolare ci si uniforma a quanto previsto nel PIA approvato con l’accordo di programma.

A questo punto occorre fare alcune considerazioni di merito che pongono in evidenza, a mio avviso, incapacità e furbizie, che si sarebbero potute evitare se si fosse agito in maniera chiara e trasparente alla luce del sole e soprattutto, portando a perfetta conoscenza del problema l’intero consiglio comunale di Alghero dell’epoca: E’ da diverso tempo che, credo non solo in Alghero, si manifesta insofferenza per le funzioni di controllo prerogativa del Consiglio Comunale, così che spesso viene a conoscenza delle cose quando “scoppia “ il caso e cioè quando i pasticci sono stati commessi e si crea un contenzioso che diventa sempre traumatico per gli interessi generali e, a volte, disastroso per gli interessi dei privati.
In città la ricerca del confronto nelle istituzioni è ormai considerata una interferenza e, gli esempi si fanno sempre più numerosi, l’unico confronto diventa necessariamente quello giudiziario.

Nell’esaminare il caso si prospettano due diverse situazioni.

1) Supponiamo che abbia ragione la Coop. La Luna nel richiedere la destinazione alberghiera dello stabile e conseguentemente l’ottenimento della Classificazione della struttura ad albergo a 3 stelle. Supponiamo quindi che l’accordo di programma, richiamando gli allegati, abbia, seppure in forma derivata, consentito il cambio di destinazione urbanistica del sito trattato. Per cui la zona concessionata individuata S5, debba essere trattata secondo le previsioni delle zone F. Sebbene una tale circostanza sia possibile definirla con lo strumento dell’ accordo di programma, tuttavia, poiché esso si pone in contrasto con lo strumento urbanistico vigente nel Comune di Alghero, la legge prevede che la variante prevista in esso accordo, debba essere sottoposta all’attenzione del Consiglio Comunale entro 30 giorni pena la decadenza, ovvero, come prevede lo Statuto Comunale di Alghero art. 76, si sarebbe dovuto discutere del Programma di Accordo in maniera preventiva dal Consiglio Comunale che avrebbe dovuto fornire il necessario assenso alla sottoscrizione.

2) Supponiamo che l’amministrazione non fosse orientata e quindi non aveva in animo di accedere ad una variante di Piano e si sia limitata a prendere atto dell’iniziativa di ristrutturazione e del cambio di concessionario della zona della vecchia colonia marina, determinandosi all’impegno di rilasciare la concessione Edilizia per ristrutturazione. Se questa era la volontà dell’Amministrazione non si comprende per quale motivo il sindaco, o il suo delegato, che ha sottoscritto l’accordo di programma, non ha impedito che si desse vita a una cosa confusa lasciando che si allegasse al programma, per farne parte sostanziale, un progetto preliminare ed uno studio di fattibilità che facevano riferimento ad un struttura ricettiva di tipo alberghiero non omogenea quindi alle volontà dell’accordo. Ignoranza delle carte e del problema che si andava a trattare, oppure complicità in furbizia? E’ difficile stabilirlo con certezza ma la sensazione, che tutto sarebbe stato preordinato perché formalmente non si avesse luogo il confronto pubblico in consiglio comunale, non può essere facilmente rimossa.

Nella prima ipotesi si rileva una sostanziale ignoranza, dello strumento dell’accordo di programma del Sindaco ovvero del suo delegato, che non ha ritenuto di dover porre all’ordine del giorno entro il termine di decadenza, la variante di piano che si andava concretizzando con l’accordo sottoscritto, rendendo così irrealizzabile quella parte dell’accordo individuata dalla lettera (F) degli investimenti produttivi. In tale ipotesi, stante gli investimenti realizzati e gli impegni assunti, si espone il comune ad una possibile azione per danni da parte della Coop. La Luna.

Nella seconda ipotesi si individua un comportamento concorrente equivoco delle parti in causa e precisamente a)della Coop. La Luna che non si preoccupa minimamente di far esplicitare, nell’accordo di Programma, la vera intenzione di cambiamento di destinazione d’uso, consentendo reiteratamente l’utilizzo di una generica definizione di “ Centro per le vacanze” che non ha neppure alcun richiamo nella legge regionale che disciplina le norme per la classificazione delle aziende ricettive. b)analogo comportamento equivoco del Comune che, si ribadisce, consente l’allegazione di un progetto e studio di fattibilità Alberghiero!

Non sono meno gravi e contraddittori, inoltre, i comportamenti tenuti nell’espletamento delle procedure amministrative concessorie, dagli uffici comunali:

Appare inspiegabile che in fase istruttoria e nella verifica della Commissione edilizia non si sia sollevata alcuna perplessità per il rilascio di una concessione edilizia la n°409/03 nella quale si prende atto: a) che la concessione demaniale è stata rilasciata per l’esercizio di attività Turistico-alberghiere; b) che il progetto e la relazione allegata richiamano una struttura ricettiva di tipo alberghiero; tutto ciò non ha sollevato perplessità nei funzionari, atteso che la zona è interdetta per attività alberghiere.

Appare inspiegabile ancora il rilascio di classificazioni provvisorie di Albergo a tre stelle rilasciate ripetutamente dal Comune di Alghero considerato che manca il presupposto giuridico ed urbanistico perchè ivi potesse essere consentita una tale destinazione.Non ha fondamento l’obiezione che l’ufficio di polizia amministrativa non entra nel merito della situazione urbanistica dove deve sorgere l’attività, atteso che la certificazione emessa dal Comune di Alghero, sebbene provvisoria, emana effetti, come poi vedremo, di certificazione totale sull’avvenuto controllo della legittimità dell’attività, che ingenera nei terzi cui è sottoposto tranquillità e fiducia.

Tutte queste azioni contraddittorie ed equivoche, oggi consentono alla Coop. La luna di affermare nella diffida, che “ le vigenti norme di piano non paiono prevedere alcuna prescrizione ostativa alla modificazione d’uso o alcuna preclusione per l’utilizzazione alberghiera del Fabbricato ……….….Tanto è vero che codesta spettabile amministrazione nelle more del rilascio della concessione edilizia ha rilasciato con provvedimento del 05.11.2003 la classifica provvisoria di albergo a tre stelle del complesso ricettivo in oggetto…”
Queste concomitanti confusioni, sono certo, faranno emergere un contenzioso per il quale il Comune dovrà incolpare chi ha contribuito a generarlo.

Allo stato delle cose in conclusione si può affermare che non essendo stata mutata la destinazione urbanistica della zona, nel sito ristrutturato non potrà mai essere esercitata un’attività che faccia riferimento all’attività ricettiva alberghiera ovvero abbia riferimento alla L.R.12.08.1998 n°27.
Pertanto anche la Classificazione di casa per ferie attualmente rilasciata dal competente ufficio, parrebbe porsi in contrasto con la destinazione urbanistica della zona dove sono consentite solamente: l’edificazione di attrezzature balneari pubbliche con esclusione di ogni altra costruzione. Talché ne conseguirebbe il divieto di qualsiasi modifica dei manufatti esistenti in usi non conformi ad attrezzature balneari pubbliche.